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金华市财政局关于《金华市本级行政事业单位公有房产出租管理办法》的解读

发布时间: 2019-12-17 11:12    有效性: 有效

  一、制定目的和依据

  为加强行政事业单位房产出租管理,提高国有资产使用效率,防止国有资产流失,维护国有资产保值增值。根据《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第35号)、《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)、《浙江省财政厅关于印发浙江省省级行政事业单位房产出租管理暂行办法的通知》(浙财资产〔2017〕111号)和《金华市人民政府办公室关于公布行政规范性文件清理结果的通知》(金政办发〔2019〕27号)对《金华市人民政府办公室关于印发金华市本级行政事业单位公有房产出租收入管理暂行办法的通知》(金政办发〔2007〕60号)、《金华市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法》(金政发〔2010〕55号)、《金华市本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》(金政发〔2013〕43号)部分条款修改的意见,在《关于市本级行政事业单位公有房产出租管理有关事项的通知》(金市财综〔2007〕249号)、《关于加强行政事业单位公房出租管理的补充通知》(金市财资〔2010〕206号)、《关于进一步规范行政事业单位公房出租管理有关事项的通知》(金市财资〔2012〕138号)、《关于统一使用行政事业单位国有资产放我租赁合同的通知》(金市财资〔2013〕183号)文件的基础上,结合市本级公房出租执行实际情况,市财政局起草制定了《金华市本级行政事业单位公有房产出租管理办法》(以下简称《办法》),对以上文件内容进行了整合、补充完善。

  二、《办法》的主要内容

  (一)压实各方职责,规范参与方拍租行为

  1.《办法》要求各单位在公房出租方面健全内控制度,明确了产权单位在日常管理(维护、修缮、监督、租金催缴、台账建立、承租期内调处异议等)及出租方案制定工作中的主体责任。

  2.保留《关于进一步规范行政事业单位公房出租管理有关事项的通知》(金市财资〔2012〕138号)中关于公房出租的审批流程,压实产权单位、主管部门和财政部门三方职责。

  3.规定公房出租申请时间。产权单位应在上一个租期结束前3个月开始制定出租方案,及时上报出租申请。对已到期仍拖延未进行公开招租的追究出租单位责任。

  4.明确招租实施过程中各方职责。《办法》规定招租平台负责信息发布、征集意向承租人、组织现场招标、数据统计、合同签订见证等具体事务。产权单位和拍租实施方按照《合同法》等相关法律法规共同确定招租公告、招租须知等内容,经财政部门审核后在相关媒体公告;产权单位应在7个工作日内与承租方签订合同,收缴相应租金。

  5.明确拍租参与方的操作规范。从产权单位、主管部门、财政部门、中介机构、公共资源交易机构五方规范操作,列举主要违规表现、投诉处理及违规处理依据。产权单位作为产权主体,从未经审批、租金未及时足额上缴、挪用或私分出租收入、擅自降低约定租金、干预交易机构独立执业、违规操作和其他违法违纪行为七个方面禁止。财政部门、主管部门、各单位及其工作人员违反本办法规定的,按照《财政违法行为处罚处分条例》以及其他相关法律法规规定处理。中介机构和公共资源交易机构违规操作,按相关法律法法规规定处理。投标人对招租过程有异议的,在公示期结束后5个工作日内向产权单位书面提出,产权单位应在15个工作日内书面答复。

  (二)优化出租流程,落实拍租环节风险防控

  1.在《关于进一步规范行政事业单位公房出租管理有关事项的通知》(金市财资〔2012〕138号)需报送书面材料的基础上,规范了公房出租申请报告内容,并响应“最多跑一次”改革“便民、高效、廉洁、规范”宗旨,将原纸质材料递送至窗口受理的公房出租申报业务,直接在资产管理系统中提交审批,实现“无纸化”、“零次跑”。

  2.遵守公平竞争原则。《办法》增加对所设置资格条件的申报要求,原则上对承租人不得设置资格条件,确因房屋等因素需要设置的,不得设置有指向性,排他性的条款。申报时一并提供依据说明。

  3.调整房屋租赁期限。符合《合同法》相关规定的前提下,租期从原则上不超过3年延长到5年,特殊情况可适当延长出租年限,租期一般最长不超过8年。

  4.明确三种合理确定租金底价的方式。上一期公开拍租成交的价格;中介机构评估价格或以不低于周边同等房屋租赁价格确定。

  5.明确公房出租方式。原则上都应采用公开招租方式进行,对一些不使用公开招租方式进行的特殊情况,经审批后可参照政府采购的其他方式进行。

  6.采用线下实体平台公开招租与线上平台公开招租等多种形式。根据金华市人民政府专题会议纪要[2019]9号文件精神,推进金华资产网上交易,共同打造金华市阳光资产交易平台,《办法》增加了线上平台公开招租形式。

  (三)完善后续事项,规范房屋租赁合同及流拍处理

  1.修订合同范本。在《关于统一使用行政事业单位国有资产房屋租赁合同的通知》(金市财资〔2013〕183号)基础上,结合实际,修订合同部分条款。明确租金支付方式,规定乙方使用房屋必须符合国家法律、法规和有关规定,并独立承担完全责任。同时要求明确合同终止时的处置方式,产权单位不得承诺认购、退回或折价收购承租人的固定资产或装修费用。

  2.规定合同签订时间、合同起始时间。为避免变相将国有资产让利给承租人,《办法》规定招租成功后,出租单位应在7个工作日与承租人签订租赁合同并及时报财政部门备案。且买受人为上一租期内的原承租人,合同开始时间为上一期合同结束时间;若买受人为新承租人,给予腾空期最长不超过15日,本期合同开始时间为实际房屋交付时间。

  3.违反合同行为处理。为保护国有权益不受侵害,因承租人违反合同导致合同被终止,《办法》规定产权单位必须按照合同约定采取应对措施,收取的违约金视同房租收入管理。

  4.增加因机构改革、政府规划等因素导致的合同处理。产权单位发生分立、合并、解散、被撤销等情况,由房产接受单位继承原租赁合同,及时变更、备案。对于政府统一规划或不可抗力等特殊因素影响,需提前解除合同的,经审核同意后办理合同解除事宜。

  5.两次公开招租未成功公房处理。实行线上线下相结合方式,拍卖组织方或产权单位可以以其他形式延续完成(预招商或协议出租等)。可逐步降低租金起拍价单次下调幅度在10%以内,最多可逐步下调两次,或重新评估租金。

  6.调整协议出租的条件。新增“出租给各行政事业单位及社区等公益性质的组织作为办公用房”和“两次公开招租未成功的公房”;删除“其他公房建筑面积在100㎡以下”。

  7.规定协议出租流程。符合协议出租条件的房产,产权单位提出具体方案,主管部门审核,经财政部门审批后方可协议出租。出租合同需报财政部门备案。

  (四)明确适用对象,确定参照管理

  1.规定实行企业化管理的自收自支的事业单位应遵循程序。按照内控制度做好公房出租管理,按决策程序进行审议形成书面决议,制定出租方案,出租前像主管部门报备,租期超过5年的由主管部门审核。

  2.规定除公房外行政事业单位占有的、使用的其他国有资产以及各行政事业单位受托管理的资产对外出租,参照《办法》执行。

  3.规定权属清晰但未办理产权证的土地、场地、场所及附属物的使用权对外出让的,参照《办法》执行。

  三、其他说明

  本办法自公布之日起30日后实施,金市财综〔2007〕249号、金市财资〔2010〕206号、金市财资〔2012〕138号、金市财资〔2013〕183号文件同时废止。

  本办法施行前经批准已经出租且合同尚未到期的,可继续履行至合同期满。原租赁合同期满后仍需出租的,一律按本办法规定执行。

  四、解读机关和联系方式

  本办法由市财政局负责解释。

  具体联系处室:行政事业资产管理处 联系电话:82468742

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